Oi Denis, tudo bem?
É super simples, mas tudo no Max precisa mapear, qualquer objeto que vai receber uma imagem precisa ser mapeado, normalmente usa o modificador UVW Map para mapear.
Se fizer um render pela vista TOP só do estacionamento, pode simplesmente abrir no PhotoShop, pintar em cima e usar no Diffuse do Material, quando aplicar no objeto, vai cair certinho no lugar.
Se renderizar assim e salvar em PNG, por exemplo, já vai recortado para o PhotoShop, chegando lá é só selecionar, cortar e colar num arquivo novo, para o estacionamento ficar bem rente com as bordas do arquivo de imagem, ai você pinta em cima e pronto, vai usar a imagem do estacionamento como referência.
No Max vai apenas aplicar o UVW Map no estacionamento com a opção Planar, assim, a imagem vai cair no lugar certinho.
Se ficar ruim no render, pixado como se tivesse apliado a imagem, é porque fez uma imagem muito pequena.
A imagem de um objeto grande precisa ter alta resolução, se for visto de perto, ai complica muito, tem que ser vista do alto como a imagem do Eduardo.
Se for ver de perto e é muito grande, tem que usar outras técnicas, fazendo com mais resolução só o que está perto.
Modelar é uma boa se for visto de longe, porque acaba sendo mais fácil e não consome tantos vértices.
Só é ruim se o terreno tiver irregularidades e partes com alturas diferentes, também fica mais difícil de fazer uma texturização realista se precisar ver de perto.
OBS: Você pode renderizar a imagem pela vista Top num tamanho menor e aumentar no PhotoShop antes de pintar, para aumentar a resolução.
Porque depois vai pintar em cima e vai pintar em alta resolução, entende? O que não pode é ampliar a imagem depois de pintada, porque ai a imagem perde qualidade.
Abraços